Die Eigenheimsituation in Las Vegas ist eine aussergewöhnliche Sondersituation, die sich nur vorrübergehend ergeben hat. Wenn die Preise zu steigen beginnen, dann erhöhen sich die Einstiegskosten und dadurch reduziert sich dann das mögliche Gewinnpotential.

Hier sind ein paar Beispiele mit Übersichtskalkulationen:
(Hinweis: Alle Beispiele beziehen sich auf den Ankauf von Eigenheimen um einen Kaufpreis von jeweils ca. USD 100.000,-. Der Preisanstieg wird mit netto 50% innerhalb von ca. 7 Jahren zur Kalkulation herangezogen. Bei einem 50%igen Netto-Preisanstieg liegen diese Häuser noch immer weit unter dem durchschnittlichen Quadratmeterpreis der letzten ca. 15-20 Jahre, und sind derzeit um mindestens 200% vom High vor ein paar Jahren entfernt. Daher ist diese Kalkulation als konservativ zu betrachten und soll nur das grundlegende Potential zur Illustration darstellen.)

1. Beispiel mit ca. 14% jährlicher Rendite für ca. 7 Jahre:
Barkauf eines Einfamilienhauses um USD 100.000,-
Jährlicher Nettomietertrag: ca. USD 7.800,- = ca. 7,8% p.a. Rendite
Nettokapitalgewinn aus dem Preisanstieg: ca. 45.000,- = ca. 6,4% p.a. Rendite
Gesamte jährliche Nettorendite: ca. 14%

2. Beispiel mit ca. 18% jährlicher Rendite für ca. 7 Jahre:
Ankauf via Teilfinanzierung von zwei Einfamilienhäusern um je USD 100.000,-
Anzahlung: ca. 50% je Eigenheim;
Jährlicher Nettomietertrag: ca. USD 7.200,- = ca. 7,2% p.a. Rendite
Nettokapitalgewinn aus dem Preisanstieg: ca. 76.000,- = ca. 10,8% p.a. Rendite
Gesamte jährliche Nettorendite: ca. 18%

3. Beispiel mit ca. 23% jährlicher Rendite für ca. 7 Jahre:
Ankauf via Teilfinanzierung von drei Einfamilienhäusern um je USD 100.000,-
Anzahlung: ca. 30% je Eigenheim;
Jährlicher Nettomietertrag: ca. USD 7.200,- = ca. 7,2% p.a. Rendite
Nettokapitalgewinn aus dem Preisanstieg: ca. 117.000,- = ca. 16,7% p.a. Rendite
Gesamte jährliche Nettorendite: ca. 23%

Diese Eigenheime können von Investoren (egal welche Staatsbürgerschaft, ... mit ein paar Ausnahmen) eigenständig via diverser Strukturen (wie z.B. Immobilien Trust oder dgl.) als Eigentümer erworben werden, oder als passiver Investor via professioneller lokaler Immobiliengruppen die die gesamte Abwicklung und Verwaltung durchführen. Die Verwaltung hinsichtlich Vermietung, usw. kann ebenfalls eigenständig von den Investoren durchgeführt werden, oder am bequemsten eben via den lokalen Immobiliengruppen die alle Details erledigen und das gesamte Programm erstellen und durchführen.

Hinweis: Die jährliche Rendite in den angeführten Beispielen steht nur teilweise jährlich zur Verfügung, nämlich nur hinsichtlich der tatsächlichen Nettomieteinnahmen. Der Grossteil der aufgeteilten jährlichen Rendite ist dann nach Verkauf der Eigenheime einmalig am Ende der Laufzeit auszahlbar. Es ist auch zu bemerken, dass potentielle Preisanstiege eine reine Spekulation darstellen und keinesfalls garantiert werden können, sondern sich in den angeführten Beispielen nur auf historische Daten stützen. Dabei besteht die Annahme, dass die Eigenheimpreise sich innerhalb der kommenden ca. 5-10 Jahre entsprechend nach oben entwickeln. Etwaige Kapitalertragssteuern sind minimal falls jene überhaupt zutreffend sind und wirken sich je nach Struktur mit ca. 0,5%-2% p.a. aus.

Da eben seit Jahren kaum noch neue Häuser in Las Vegas errichtet wurden (in den Spitzenjahren wurden jährlich bis zu ca. 50.000 Eigenheime in Las Vegas errichtet und derzeit werden nur ca. 3.000 Eigenheime jährlich errichtet), wird es unserer Meinung nach in den kommenden Jahren. zu einer Wohnungsnot in Las Vegas kommen. Das Transaktionsvolumen liegt in Las Vegas bereits wieder im Spitzenfeld bei mehr als 59.000 Transaktionen jährlich (2011).

Damit könnten die Hauspreise automatisch aufgrund des normalen wirtschaftlichen Prinzip von Angebot und Nachfrage nach oben bewegt werden. Auch die Mieten werden dadurch laufend höher gestellt bzw. sind auf einem höheren Preisniveau abgesichert. Dies ist ein zusätzlicher Vorteil der für die Gewinnberechnung positiv ausfallen könnte.

Da Las Vegas eine Zuwandererstadt mit mehr als ca. 2,4 Mio. Einwohner im Gesamtgebiet ist (seit 2010 ist Las Vegas wieder die schnellstwachsendste Stadt in den USA) und bis zu ca. 8.000 neue Zuwanderer monatlich begrüssen darf, besteht natürlich laufend Nachfrage an Mietobjekten, sowie auch an Kaufobjekten. Las Vegas ist auch die meistbesuchteste Stadt in der Welt und begrüsst jährlich mehr als 40 Millionen Besucher, die aus aller Welt stammen.

Durch diverse Strategien kann das Risiko auch entsprechend reduziert werden. Einer der grössten Vorteile wie bereits erwähnt, liegt vor allem darin, dass die Preise dieser Eigenheime eben so stark gefallen sind, sodass es hier kaum noch ein weiteres Verlustrisiko gibt (die Preise sind in den letzten ca. 12-18 Monate kaum noch gefallen, sondern zeigen Stabilisierung auf). Die Quadratmeterpreise sind heutzutage gleich bzw. tiefer als noch vor ca. 20 Jahren.

Partnerprogramme funktionieren meist relativ einfach. Es gibt dabei mehrere Möglichkeiten. Eine populäre Version ist z.B. dass ein lokales Unternehmen das in den Kauf, Verkauf und die Vermietung jener Immobilien involviert ist, einen Index erstellt. Als Partner stellt man dem betreffenden Unternehmen im Rahmen einer Immobiliengruppe einen gewünschten Teilnahmebetrag als konditionelles, variables Darlehen zur Verfügung. Der betreffenden Index verändert sich so monatlich aufgrund von Kauf- und Verkaufstransaktionen, sowie aufgrund der monatlichen Mieteinnahmen.

Eine weitere Version besteht in der Möglichkeit z.B. einfach via einem lokalen Partner ein eigene Immobiliengruppe einzurichten um den Kauf, Verkauf und die Vermietung jener Immobilien durchzuführen. Dabei braucht man nicht vor Ort zu sein, da eben der lokale Partner diese Tätigkeit übernimmt. In dieser Version hat man ein direktes Eigentumsverhältnis zu den betreffenden Eigenheimen.

In den USA unterliegt das Immobiliengeschäft strengen Vorschriften und hat enorme bürokratische Auflagen, was für jeden Partner wichtig ist. Es besteht totale Transparenz via öffentlich verfügbarer Daten jeder Immobilie die via Internet jederzeit begutachtet werden können. Dazu besteht Buchhaltepflicht via unabhängiger Steuerfirmen, usw. die jedem Investor bzw. Partner grossflächige Sicherheit bieten.

Interessenten senden uns einfach eine unverbindliche E-mail an:
ds@scherf.com

... mit den folgenden Angaben:
1.) Name
2.) Postanschrift (Strasse, PLZ, Ort, Land)
3.) Voraussichtlich gewünschter/verfügbarer Kaufbetrag (ab mindestens ca. USD 100.000,-) bzw. Partnerbetrag (ab mindestens ca. USD 25.000,-)